Les bailleurs non professionnels qui louent des biens meublés ont le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Il s’agit d’une activité secondaire du bailleur, qui sert à compléter ses revenus. Cet avantage fiscal est en vigueur depuis 1949. Le statut LMNP est ouvert à tout contribuable français souhaitant préparer sa retraite en investissant dans un bien meublé. Avec le statut LMNP, les investisseurs de cette catégorie bénéficient d’une optimisation fiscale intéressante. Quels bénéfices industriels et commerciaux peut-on tirer de la location meublée non professionnelle ? Quelle est la différence entre la loi LMP et la loi LMNP ? Avez-vous besoin du conseil d’un expert-comptable avant de choisir le système fiscal approprié ?

La loi LMNP, un régime fiscal spécifique

Pour parler de la loi LMNP, le terme de législation est plus approprié car il ne s’agit pas d’une loi spécifique. Il s’agit plutôt d’une réglementation fiscale globale. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel existe légalement depuis 1949 et depuis lors, ce régime fiscal a subi des modifications successives. Tant le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) que celui de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont concernés par ces modifications, instaurées par la loi de finances 2009.

La loi LMNP régit le statut fiscal et le régime de défiscalisation du Loueur en Meublé Non Professionnel. L’objectif de cette loi est de favoriser une réduction d’impôt et un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs du loueur meublé non professionnel. En effet, en ce qui concerne la réduction d’impôt, toutes les dépenses d’investissement locatif sont déductibles des revenus locatifs du bailleur, notamment les intérêts d’emprunt et les diverses taxes, parmi tant d’autres. Avec ce statut, le bailleur peut réaliser un investissement dans l’activité de location meublée, qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf. Le principe reste le même quel que soit le type de logement, que ce soit des micro-logements ou une résidence principale, le logement doit être meublé par le propriétaire avant l’emménagement du locataire.

Il faut savoir que le type de logements concerné par le régime LMNP sont principalement les résidences de services telles que les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences médicales ou les résidences de tourisme. Dans ce cas précis, le bailleur a la possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’achat du bien immobilier.

Statut LMNP et bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : avantages et inconvénients

Comme tout type de régime fiscal, le régime LMNP présente des avantages fiscaux et des inconvénients. Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont le jargon utilisé par les professionnels de la fiscalité et de la gestion, comme dans le cas d’un expert-comptable, pour désigner le loyer d’une location meublée non professionnelle.

Avantages fiscaux du statut LMNP

Les avantages fiscaux du régime LMNP sont multiples, à savoir :

Un régime de défiscalisation

La location meublée non professionnelle entre dans la catégorie des activités commerciales d’un point de vue fiscal. Le code général des impôts qui s’applique aux locations meublées est la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux locations meublées professionnelles (LMP) qui sont imposées comme des revenus fonciers. Si vous êtes dans cette situation, vous avez deux possibilités :

  • La déclaration de revenus locatifs sous le régime micro BIC : avec ce régime, vous êtes imposé avec un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Les revenus du bien sont inférieurs à 32 000 € ;
  • La déclaration de revenus locatifs sous le régime réel : avec ce régime, la réduction d’impôt est basée sur la déduction des frais réels. Ce régime est également obligatoire pour les revenus supérieurs à 32 000 €.

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle est le meilleur moyen de faire des économies d’impôt.

Un régime pour multiplier les bénéfices

Un autre avantage fiscal du régime LMNP est l’offre supplémentaire que le propriétaire fait au locataire. En effet, pour un logement meublé, les loyers sont de 15 à 25% plus élevés que pour une location nue. Avec le statut LMNP, le loueur en meublé non professionnel peut conclure un contrat de location saisonnière ou un contrat de location de courte durée avec le locataire. D’un point de vue fiscal, le rendement net est plus intéressant avec le statut LMNP.

Inconvénients du statut LMNP

Selon la loi LMNP, la durée du contrat de location est plus courte que celle d’une location meublée professionnelle. Il existe 3 types de contrat de location pour le loueur en meublé :

le bail meublé classique d’un an renouvelable ;

le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable ;

le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois renouvelable dans la limite de 10 mois.

Le loueur en meublé non professionnel doit respecter certaines règles, notamment la liste minimale de mobilier imposée par la loi LMNP. D’autres démarches administratives sont également nécessaires, comme la déclaration du début de l’activité de location afin d’obtenir un numéro d’enregistrement SIRET. Il est également obligatoire de payer une taxe professionnelle annuelle de plus d’une centaine d’euros.

Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP

Pour bénéficier du régime fiscal LMNP, le loueur meublé non professionnel et le bien immobilier à louer doivent répondre à certaines conditions, telles que :

  • Le logement doit être décent et loué meublé au sens de la loi ;
  • L’activité de location meublée ne doit pas rapporter plus de 23 000 € de recettes annuelles ou moins de 50% de ses recettes totales provenant de cette même activité ;
  • Le bien immobilier ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Grâce à un régime fiscal allégé, le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables désireux de se constituer un patrimoine immobilier et de générer des ressources supplémentaires à long terme pour leur retraite.

Toutefois, il est essentiel de rappeler la différence entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le cas du statut LMP, ce sont des loueurs en meublé professionnels qui sont concernés. Pour le statut LMNP, l’activité de location meublée doit être un revenu secondaire et non principal.

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