Le guide de la loi Censi Bouvard

Vous avez déjà entendu parler de la loi censi bouvard ? La loi censi bouvard est un dispositif qui concerne les logements meublés. Elle offre aux investisseurs une réduction d’impôt. Mais qu’est-ce que c’est exactement que cet investissement locatif ? Quelles sont les conditions à respecter ? Qui peut bénéficier de cette loi ? Quels sont les différents avantages apportés par le dispositif Censi-Bouvard ? Pour répondre à toutes ces questions, aujourd’hui, faisons le point sur les essentiels à connaître à propos de la loi censi bouvard.

Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

L’amendement Censi-Bouvard a été proposé par deux députés « Yves Censi et Michel Bouvard » durant l’assemblée nationale en 2009. Cet amendement vise à donner aux loueurs de bien meublés non-professionnels les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier jusqu’au 31 décembre.

Le dispositif Censi-Bouvard est une aide fournie par l’Etat. Il concerne tous les contribuables français qui désirent investir dans un logement meublé non professionnel neuf en résidences services neuves.

On peut par exemple parler des résidences de tourisme ( celles qui sont destinées à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile), des résidences d’affaires (celles qui sont destinées aux professionnels en mission), des résidences de vacances (celles qui sont destinées aux vacanciers), ou des résidences pour les étudiants.

Mais le dispositif Censi-Bouvard peut également être mis en place pour les logements neufs en cours d’achèvement (VEFA) à condition qu’ils se situent dans des résidences étudiantes, des résidences pour seniors, dans des EHPAD c’est-à-dire dans des Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou des résidences pour personnes handicapées.

Il faut également noter que les résidences mentionnées ci-avant doivent proposer 3 services aux occupants afin de bénéficier d’un statut de résidence services. Mais il est également possible d’en bénéficier dans des résidences avec services de plus de 15 ans qui sont en cours de réhabilitation.

Les conditions à respecter pour la Loi Censi Bouvard

Voici les conditions que tous les investisseurs, les locataires, les gestionnaires doivent absolument respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Censi-Bouvard.

A propos du logement

Pour pouvoir bénéficier de la loi Censi-Bouvard, les investisseurs doivent acheter un bien meublé qui se trouve dans une résidence de services pour seniors, étudiants ou en EHPAD. Ces résidences sont présentes partout en France. Elles sont surtout positionnées sur des marchés pour lesquels la demande locative est très forte (dans les endroits animés et à forte fréquentation par exemple).

 Il faut noter que le bien que vous allez acheter durant cet investissement immobilier doit être neuf ou en état futur d’achèvement (entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021). Voici également les points que vous devriez absolument prendre en compte :

  • Le bien doit être loué dans les 12 prochains mois après sa livraison,
  • La maison doit être louée en étant meublée. Une maison meublée ne signifie pas une maison qui est équipée d’une table, d’un lit et de deux chaises. Selon la loi, une maison meublée doit disposer de tout le mobilier nécessaire. D’ailleurs, vous pouvez consulter la liste de ce mobilier.
  • Le prix de revient de la maison ne doit pas dépasser les 300 000 euros par an.
  • Si le bien est agé de plus de 15 ans, il doit être réhabilité.

Notez qu’il n’y a ni zonage ni plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2021 (contrairement à la loi Scellier). C’est le type de logement qui va déterminer l’avantage fiscal dont le propriétaire pourra en bénéficier.

A propos du loueur

En ce qui concerne le loueur, sachez que son activité doit être exercée sous le statut LMNP et non à titre professionnel. De ce fait, les recettes locatives que l’investisseur encaisse :

  • Ne doit pas excéder les 23 000 euros par an,
  • Ne doit pas représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.

Concernant les loyers perçus , ceux-ci doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut également que le loueur établisse un bail commercial pour location meublée avec l’exploitant.

C’est pour cela qu’il est impossible de louer directement la maison à l’un de vos proches (à un membre de la famille, à un ami, à une connaissance, etc.) Toutes les procédures doivent être respectées.

L’acquéreur doit également être domicilié fiscalement en France.

Le locataire

En tant que locataire, il est primordial de signer un bail locatif de 9 ans (au minimum) avec le gestionnaire de la résidence à louer. En effet, le gestionnaire se chargera de trouver un occupant au logement pour lequel vous avez investi à travers la loi censi-bouvard.

Ainsi, vous toucherez un loyer tous les mois sans vous soucier de chercher des locataires pour votre maison. Cette option est d’ailleurs très pratique pour votre projet immobilier, pour protéger votre patrimoine, pour la préparation de votre période de retraite, pour votre famille.

Il faut noter qu’il n’y a ni plafond de loyers, ni plafond de ressources pour les locataires.

Les autres conditions particulières à savoir à propos de cet investissement

Voici les autres conditions particulières que vous devriez savoir à propos de cet investissement.

  • Vous pourriez investir sur plusieurs biens. Par contre, le montant de l’investissement doit être limité à 300 000 euros par foyer fiscal.
  • L’investissement est uniquement réservé aux particuliers c’est-à-dire aux non professionnels. En effet, toutes les procédures se feront toujours sous le statut de loueur de meublé non professionnel.
  • Les revenus seront déclarés en BIC c’est-à-dire bénéfices industriels et commerciaux.
  • Selon la réglementation établie par la loi, le plafond sur les niches fiscales ne doit pas dépasser les 10 000 euros par an.
  • Vous devriez vous inscrire au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Après votre inscription, un numéro de dossier vous sera alors attribué. Vous aurez besoin de ce numéro pour la déclaration trimestrielle ou annuelle de la TVA qui sera collectée sur les loyers. A noter que la récupération de la TVA intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence. Sachez que vous pourriez confier cette démarche à un professionnel dans le domaine tel un comptable, un conseiller en gestion de patrimoine, etc.

Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard  ?

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts sur le revenu et en obtenant des revenus supplémentaires pour la préparation de leur retraite.

Mais les primo-investisseurs c’est-à -dire ceux qui achètent pour louer pour la première fois peuvent également en bénéficier. Il est possible d’investir dans une résidence étudiante avec un budget qui tourne aux alentours de 100 000 €.

Donc, finalement, tout le monde aura le droit d’y investir à condition de trouver le meilleur investissement possible.

Mais avant d’investir, voici les points que vous devriez absolument noter :

  • Porter une attention particulière à l’emplacement (les régions, la ville, etc.) du logement acheté pour louer.
  • N’oubliez pas de vous assurer de la fiabilité du gestionnaire qui s’engage à assurer l’entretien de la résidence services mais aussi à verser en temps et en heure les loyers.
  • Faites attention à la rentabilité illusoire qui pourrait vous être annoncée.

Pourquoi investir dans un logement en Censi-Bouvard ?

En France, investir dans un logement en Censi-Bouvard est très avantageux d’autant plus qu’il est possible de faire une demande de crédit immobilier.

En effet, les établissements bancaires sont très réceptifs concernant ce genre de projet car la responsabilité locative sera déplacée vers une société exploitante spécialisée.

Ainsi, le propriétaire pourra recevoir tous ses revenus locatifs, peu importe les raisons. De ce fait, la banque sera rassurée car le prêt effectué par l’investisseur sera remboursé facilement.

Voici les principales raisons qui poussent les investisseurs à investir dans un logement en Censi-Bouvard.

L’investisseur n’aura pas besoin de gérer la location

Avec la loi Censi-Bouvard, l’investisseur ne s’occupera pas de la gestion locative. En effet, c’est l’exploitant de la résidence qui va se charger de trouver un locataire, de réaliser l’état des lieux (avant l’entrée des locataires et après leurs sorties), de s’occuper des petites réparations en cas d’usure, l’encaissement des loyers, la gestion des impayés, l’ensemble de toutes les formalités locatives, etc. Il se chargera de tout pour vous permettre une grande facilité de gestion.

La loi Censi-Bouvard est un loi accessible partout en France

Étant donné que la loi Censi-Bouvard est accessible partout en France, l’investisseur aura le droit d’investir dans toutes les régions, les villes, etc. où la demande locative est très forte.

Il pourra également diversifier son investissement en investissant dans un logement en Censi-Bouvard dans des endroits, des villes, des régions différentes.

La loi Censi-Bouvard permet de garantir un marché secondaire mature en cas de revente

Une fois que votre investissement en Censi-Bouvard arrive à échéance, vous pouvez penser à revendre si vous avez un besoin urgent de fonds ou si vous ne souhaitez pas conserver votre investissement.

Dans ce cas, sachez que la vente se fera toujours facilement et rapidement pour éviter de perdre du temps.

La loi Censi-Bouvard permet une économie d’impôt très importante

Avec la loi Censi-Bouvard, l’économie d’impôt est très satisfaisante. Pour les investisseurs, ce point est très important pour mener à bien son projet et pour garantir qu’il soit fiable.

Cependant, n’oubliez pas que la loi Censi-Bouvard ne permet aucune jouissance possible. De ce fait, vous devriez respecter toutes les règles qui ont été imposées. Il faut également noter que vous ne pourriez ni y séjourner, ni y loger un proche ou un membre de votre famille.

Exemples d’investissement en Loi Censi-Bouvard 2021

Voici un exemple concret pouvant définir l’investissement en loi Censi-Bouvard 2021.

Un investisseur a décidé d’investir dans une résidence de 100 000 euros. Grâce à l’avantage TVA, il ne payera que 83 333 euros. Sa réduction d’impôt s’élève donc à 9 166 euros.

En ce qui concerne les rentes mensuelles perçues via les loyers, cela s’élève à 40 500 euros pendant 9 ans. En somme, le bien ne coûtera que 33 667 euros car 66% de la valeur initiale du bien a été payé par la réduction d’impôt, la TVA ainsi que le locataire.

Loi Censi-Bouvard et statut LMNP

Voici le lien entre la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP

Rappel sur les points importants à retenir à propos du statut LMNP

LMNP est l’abréviation de Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est un statut fiscal qui s’applique à tous les investisseurs immobiliers ayant comme projet de mettre en location un bien immobilier à usage d’habitation.

Cet usage peut être saisonnier (comme pour une résidence de tourisme par exemple) ou encore de façon temporaire (comme pour une résidence d’affaires par exemple).

Mais cela peut également être loué de façon permanente comme dans une résidence étudiante, une résidence sénior. Mais la maison a loué doit également être meublé (loué avec des meubles).

Quel est le lien entre la loi  Censi-Bouvard et le statut LMNP ?

Sachez que le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard 2021. C’est-à -dire que l’un ne va pas empêcher l’autre.

Cependant, n’oubliez pas que vous ne pourriez pas amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Bouvard.

Vous ne pourrez amortir que la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour calculer la réduction d’impôt maximum.

A noter que le mobilier s’amortit et ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard 2021.

Bref, le dispositif Censi-Bouvard permet de :

  • Réduire vos impôts jusqu’à atteindre les 33 000 euros sur 9 ans. Cela correspond à 11% de la valeur du bien Hors Taxes.
  • Récupérer la TVA 20% qui a été exigée au moment de l’investissement. A noter que cela doit répondre à certaines conditions.
  • Sécurisez vos loyers pendant une durée de onze années, peu importe si le logement sera occupé ou non.