Le statut LMP (loueur meuble professionnel)

Le statut de Loueur Meublé Professionnel ou LMP est un statut spécifique, uniquement dédié aux investisseurs qui répondent à des critères et à des conditions bien déterminés. En effet, il est réservé aux biens équipés de tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par un locataire. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? À qui ce statut est-il dédié ? Quels sont les avantages que retireront les loueurs en meublé professionnel  ? Répondons à toutes ces questions sur cet investissement locatif.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

LMP est l’acronyme de Loueur Meublé professionnel. Il désigne un statut fiscal pouvant être retenu pour mettre en location un bien, dans un cadre professionnel. À titre d’information, le statut LMP est défini par l’article 155 IV-2 du code Général des impôts.

Le fonctionnement du Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Pour exercer en tant que loueur meublé professionnel, l’investisseur doit notifier la création de son activité commerciale auprès du centre de formalités des entreprises ou CFE. Celle-ci est rattachée à la Chambre de commerce et d’industrie ou CCI.

Pour ce faire, il faut remplir et envoyer le formulaire POI « Déclaration de début d’activité » au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours après le début de la location meublée.

Le propriétaire obtiendra un numéro SIRET. Ce numéro sera demandé lorsqu’il remplira sa déclaration de revenus.

Quelles sont les conditions pour être loueur en meublé professionnel ?

Voici les conditions que vous devriez absolument savoir pour être loueur en meublé professionnel.

Les exigences par rapport aux recettes locatives

Le propriétaire sera considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) :

  • Si sa recette locative annuelle dépasse les 23 000 euros (Toutes taxes comprises),
  • Si les recettes locatives sont supérieures aux montants des autres revenus professionnels. On parle des traitements et des salaires, des bénéfices agricoles, des avantages non commerciaux, des avantages industriels, des avantages commerciaux, etc.

Si ces deux conditions ne sont pas respectées, le propriétaire du bien obtiendra le statut de loueur en meublé non professionnel ou  encore LMNP.

Il faut également noter que le loueur doit être tenu à des obligations comptables et doit être assisté par un professionnel ou par un centre de gestion agréé.

Les conditions liées à la location

Le bien meublé peut être loué par an ou loué par saison.

Pour rappel, un bien meublé doit toujours être équipé :

  • de quelques étagères de rangement,
  • de tous les équipements d’entretien et de nettoyage ménager,
  • d’un équipement dédié à la cuisson (une plaque à induction par exemple),
  • d’un four à gaz ou électrique,
  • de tous les ustensiles de cuisine nécessaire,
  • d’une vaisselle complète,
  • d’une literie composée d’une couette ou d’une couverture,
  • de tous les mobiliers nécessaires comme les tables et les sièges par exemple,
  • de luminaires dans toutes les pièces,
  • d’un réfrigérateur,
  • d’un congélateur,
  • etc.

Si l’une des conditions citées ci-dessus ne sont pas respectées, alors, le propriétaire obtiendra le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel.

Quels sont les avantages du statut LMP ?

Sachez que le statut LMP est très avantageux. Voici ses principaux avantages :

  • Les éventuels déficits peuvent être retirés sur le revenu global.
  • En obtenant le statut LMP, le loueur peut bénéficier des plus-values professionnelles. Cette plus-value professionnelle est plus intéressante que les plus-values particulières. En effet, avec une plus-value professionnelle, vous serez exonérés de taxation si les recettes générées par le montant des loyers ne dépassent pas les 90 000 euros, et que le bien a été loué depuis 5 ans au minimum. Si vous dépassez ce montant, un allègement sera appliqué.
  • En cas de décès du loueur, son successeur ou son héritier bénéficiera de plusieurs clauses pour faciliter la transmission d’entreprise.
  • Les revenus générés par la LMP font partie des biens professionnels. De ce fait, ils ne seront pas soumis à l’impôt sur la fortune.

En revanche, les conditions sont très strictes pour obtenir le statut de LMP.

Fiscalité du LMP

Voici les points importants que vous devriez savoir à propos du régime fiscal d’une LMP.

Le paiement de la TVA

Sachez que la LMP ne paie pas la TVA. Par contre, les autres prestations proposées par le propriétaire du bien peuvent être soumises à la TVA, à condition qu’elles ne soient pas comprises dans le prix de la location. On parle ici des repas, du lavage journalier, de la réception des clients, de la livraison des linges de maison.

Les impositions

Le loueur en meublé professionnel peut choisir parmi les trois régimes d’impositions cités ci-dessous.

  • Imposition 1 : la micro-BIC (à condition que le chiffre d’affaires est inférieur à 70 000 euros par an),
  • Imposition 2 : le régime réel normal d’imposition,
  • Imposition 3 : l’impôt sur les entreprises si l’activité est exercée à travers une société.

En ce qui concerne les charges locatives, elles seront à défalquer sur les loyers (sauf pour la micro-entreprise). On peut par exemple citer le tarif de notaire, le coût de l’entretien et des travaux de remise en état nécessaires en cas d’usure ou d’endommagement, le coût de gestion et d’assurance, les impôts locaux, les frais de tout rénovation du bien, etc.

Comment investir en LMP ?

Pour investir en LMP, il suffit d’acquérir un bien immobilier en résidence de services puis le louer en meublé.

En ce qui concerne la mode de détention, voici toutes les possibilités :

  • En direct : c’est la forme la plus simple, mais en choisissant cette option, vous allez devoir gérer seule la location meublée de vos biens. Or, cela peut être compliqué si vous possédez plusieurs biens destinés à la location meublée.
  • L’EURL, l’entreprise individuelle : si vous choisissez l’un de ces deux modes de détention, vous pourrez bénéficier de la fiscalité du LMP sans contrainte notoire. Cependant, notez que chacun a ses inconvénients.
  • La SNC : vous pourriez également bénéficier des avantages du statut LMP en optant pour ce type de détention. Par contre, les associés seront soumis à des cotisations sociales car ils ont le statut de commerçant.

Bref, le LMP est un statut très avantageux qui concerne les bailleurs d’une location meublée.