Nue propriété : ce que vous devez savoir

L’achat d’un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier, permet de transmettre à l’acquéreur les droits dont disposait l’ancien propriétaire. Les droits d’abuser, de percevoir les fruits que va engendrer le bien et de l’utiliser sont réunis afin que le propriétaire puisse jouir pleinement de son achat. Ces droits réunissent, le propriétaire du bien peut faire ce qu’il veut de son bien sans l’intervention de quiconque.  Malheureusement, il existe une situation où le propriétaire ne peut pas jouir pleinement de son bien. C’est le cas de la nue-propriété. Mais que signifie ce mot ? Dans cet article, nous allons vous donner sa signification et le fonctionnement de cet investissement locatif.

La nue-propriété : c’est quoi ?

La nue-propriété c’est le droit d’abusus, c’est-à-dire la faculté d’une personne à posséder une chose. Elle consiste à être titulaire d’un bien sans l’utiliser ou en recevoir les bénéfices. En effet, il peut vendre, léguer ou donner sa propriété selon son choix.

L’existence de la nue-propriété est le résultat du démembrement du droit de la chose acquise. Cela suppose que le droit sur l’objet en question est divisé. L’usage du bien est donc partagé en deux parties.

 Le droit à la nue-propriété varie selon la législation de chaque pays.

Comment ça fonctionne la nue-propriété ?

Au début, un bien immobilier est constitué pleinement de son droit. Mais c’est à la suite d’un résultat d’une convention ou d’une loi qui est en vigueur dans le pays ou d’un accord que la répartition a eu lieu.

Aussi, il y a une liaison sur la réalité patrimoniale. Car dans le cas d’un transfert de patrimoine à l’avance qui est fait dans le but de limiter les frais du droit de testament. Cela consiste à faire donation des biens immobiliers aux héritiers pendant que vous êtes encore vivant. Seul le paiement de frais de droits de donation est à  votre charge.

Au décès du donateur, le bien sera obtenu en pleine possession par l’héritier de la donation sans que ce dernier ne paie les traditionnels droits de succession.

Le démembrement de la pleine propriété est en deux éléments bien distincts :

  • la nue-propriété,
  • l’usufruit.

Cette division a une liaison avec la réalité du patrimoine. Il existe une grande différence entre ces deux parties que nous allons voir dans les paragraphes suivants.

Le nu-propriétaire

La nue-propriété est la faculté de disposer un bien immobilier en la vendant, la léguant ou la donnant sans en bénéficier des profits provenant de ce bien. Le nu-propriétaire est donc la personne qui possède ce droit.

Par la suite d’un accord fait par une autre personne, il garde l’abusus et se sépare de l’usus et du fructus. Mais ces droits lui sont restitués une fois que la convention est terminé. Comme dans le cas d’un patrimoine changer en don, le nu-propriétaire est l’héritier et le donateur est l’usufruitier. Donc l’héritier ne peut se procurer des avantages de sa propriété comme les loyers, si c’est un immeuble, les fruits et légumes, si c’est un terrain pour culture.

L’usufruitier

L’usufruit est l’ensemble des droits de l’utilisation et de percevoir les bénéfices du bien du nu-propriétaire. L’usufruitier est donc la personne qui a reçu ces droits, cependant à la fin de leurs accords, il y a la restitution de ces droits.

L’usufruitier jouit donc d’un droit sur la propriété qui appartient à une autre personne et il a le rôle d’en garder la subsistance. Son origine est le démembrement du bien comme le nu-propriétaire lors d’un décès ou d’un don.

Par exemple, l’usufruitier occupe un terrain dont il jouit le droit d’usufruit. Sur ce terrain, il peut y habiter, cultiver des plantes pour ensuite les vendre. Il peut également louer une parcelle de ce terrain. Il gardera tout ce qu’il va gagner pécuniairement sur ce bien immobilier sans partager avec le propriétaire du bien. Cela se termine quand la période de l’accord est à terme.

Achat en nue propriété, quels sont les avantages ?

L’achat d’un bien en nue-propriété veut dire concédé l’usufruit de la propriété à une tierce personne. Ce droit est donné sur une durée limitée selon l’accord fait entre les deux parties. Parfois, c’est jusqu’à la mort de l’usufruitier comme dans le cas d’une rente viagère.

Pour cela, nous allons vous donner quelques conseils sur l’achat d’un bien en démembrement avant de citer ces avantages.

Les 5 critères essentiels à savoir avant d’investir en nue-propriété :

  • il est important de bien choisir la ville ou se situe la propriété : bien étudier le marché et de se projeter dans l’avenir de dernier
  • il ne faut pas hésiter de faire le diagnostic du bien
  • bien prendre le temps d’étudier et d’élaborer le projet
  • la vérification de la valeur de la propriété : vérifier si elle n’est pas surestimé
  • l’anticipation du transfert de patrimoine

Toutefois, l’acquisition en nue-propriété peut avoir des avantages ainsi que des inconvénients. C’est ce que nous allons aborder maintenant.

Les avantages de l’achat en nue-propriété

Il y a de multiples profits lors de l’acquisition d’une propriété dont l’usufruit est cédé à une autre personne.

  • Il permet l’achat d’un bien immobilier à un bas prix par rapport à sa valeur sur le marché. Cela s’explique par l’absence de l’usufruit lors de votre achat. Une décote sur le prix est accordé allant de 30 % à 50%.
  • Tous les travaux d’entretien concernant la propriété sont à la charge de l’usufruitier, pendant toute la période de la nue-propriété.

Les inconvénients

La plus évidente des inconvénients est de ne pas recevoir les profits de l’investissement. Par exemple, les loyers durant la période de cession de l’usufruit. Mais vous pouvez quand même vendre votre propriété qui est toujours accompagné par le droit de l’usufruit céder.

À cela s’ajoute, la prise en charge des grosses réparations de la nue-propriété comme les :

  • gros murs et voutes
  • recouvrir les poutres et les couvertures
  • réparation des digues, murs de soutiens et les clôtures

Cependant, il est important de souligner la distinction d’un bien en nue-propriété et l’investissement locatif. Ce dernier consiste à s’investir dans l’achat d’un bien immeuble dans le but de le louer. Tandis que la nue-propriété ne pourra percevoir le loyer qu’après la fin du contrat d’usufruit.

Les biens concernés par ce dispositif

Cette disposition concerne tous les biens immobiliers, l’achat peut se faire sur les immeubles, appartement, maison, terrain, garage. Mais le principe est toujours le même, la cession du droit de l’usufruit. La constitution et la diversification de patrimoine immobilier se fait facilement grâce à l’acquisition des propriétés à une valeur inférieure qu’à la normale.

Les profils qui s’intéressent à ce genre d’investissement

Tout ce qui veut augmenter leur patrimoine immobilier à bas tarif peut investir dans ce dispositif. Mais ce genre d’investissement intéresse quelques profils comme :

  • les investisseurs qui veulent multiplier son patrimoine à moindre cout et le transmettre à ses héritiers au plus tard
  • ceux qui veulent bénéficier des avantages fiscaux
  • les futurs retraités qui veulent profiter pleinement du logement à l’issue du démembrement

Les profils de l’usufruitier

L’usufruitier est la personne qui détient le droit de l’usufruit d’un bien sur un délai déterminé. Il peut être un membre de la famille du nu-propriétaire, qui a acquis cette faculté par un don ou une succession, par exemple.

L’acheteur peut aussi choisir de donner l’usufruit et son exploitation du logement à un bailleur  social. Ce dernier va promouvoir l’habitation au près des personnes qui ont un revenu modéré.

Cette démarche va permettre au propriétaire de bénéficier d’une riche fiscalité intéressante et de pouvoir œuvrer dans le social pour la collectivité.

Quel est le régime fiscal de la nue-propriété ?

Tous les biens immobiliers ont un régime de fiscalité. Nous allons voir maintenant donc celui de la nue-propriété.

Fiscalité de la nue-propriété

Un allègement très visible est à la charge de l’acquéreur aux différents impôts sur le bien. Voici les avantages fiscaux que le propriétaire va en bénéficier :

  • l’exonération de la taxe foncière et de la taxe d’habitation durant le démembrement. Ces impôts sont redevables à l’usufruitier ;
  •  l’achat en répartition de propriété n’est pas soumis aux Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, le propriétaire peut agrandir sa fortune immobilière sans être soumis ;
  • il n’y a pas d’augmentation de revenus fonciers parce que la nue-propriété n’est pas générée sur les taxes sur le revenu ;
  • la soustraction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers dans l’avenir et qui existe déjà est possible ;
  • le transfert d’un bien en démembrement à un héritier fait bénéficier d’un droit de donation réduit, car le calcul se fait à partir de la valeur sur le bien en nue-propriété.

La fiscalité du bien après le remembrement

Le remembrement du bien, c’est quand l’investisseur retrouve la pleine possession de sa propriété à la fin de la période de la nue-propriété. Les droits de la nue-propriété et de l’usufruit est détenus par une seule personne qui est l’investisseur.

Le détenteur peut faire tout ce qu’il veut sur son bien comme l’habiter, le louer et bénéficier de l’argent du loyer. En effet, le propriétaire a le droit de posséder, de percevoir les fruits de son bien et de l’utiliser comme bon le semble.